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【リフォームでも義務化?!】施主の安心を生む「住宅瑕疵保険」講座

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目次(この記事の内容)

  1. 「住宅瑕疵保険」とは?
  2. 住宅瑕疵保険の中身 
    1. 住宅瑕疵保険の流れ
    2. 補償範囲・補償金額
    3. 保険料の相場
  3. 住宅瑕疵保険で補填される範囲
  4. 代表的な住宅瑕疵保険
    1. JIO(日本住宅保証検査機構)
    2. 住宅保証機構(まもりすまい)
    3. 株式会社住宅あんしん保証
    4. この他にも、次のような保険会社が住宅瑕疵保険を扱っており、認定検査機関としても登録しています。
  5. リフォームでも住宅瑕疵保険
  6. 終わりに

先日、築年数の浅いお隣の住まいに足場が組まれていました。聞いてみると、雨漏りだとか。1年位前にも補修していた気がします。見たことのある職人さんがいたので聞いてみると、雨漏りの補修は2回目とのこと。「初回は保険を使えたけど、同じ部分で2回目だから今回は持ち出しで痛い」との返事でした。この保険は「住宅瑕疵保険」。建設会社で経理を担当している私は「保険がなかったら大赤だわ…。2回目の補修なら持ち出しで赤だな」と計算してしまい、怖くなりました。

そこでこの記事では、新築だけではく、リフォームや中古住宅でも加入が増えるであろう「住宅瑕疵保険」について、仕組みや適用範囲、金額など、気になるポイントを解説します。 




「住宅瑕疵保険」とは?

住宅瑕疵保険とは住宅の引き渡し時に知り得なかった雨漏りなどの隠れた瑕疵(かし=欠陥のこと)が発覚した時に、修理や補修・損害賠償の費用を補填する保険です。 

以前は建設会社が倒産したり、瑕疵と認めなかった時は、発注者は泣き寝入りか裁判をせざるを得ませんでしたが、2009101日に施行された「住宅瑕疵担保履行法」で責任が明確になり、建設会社や宅建業者は住宅の瑕疵に対する修理・補修や損害の補償責任を負うことになりました。同時に、建設会社や宅建業者は責任を果たすための資力を確保するように義務付けられました。

資力の確保の方法は、住宅瑕疵保険の加入か保証金を供託するかの選択です。保証金は12,000万円からで、まとめてかける時は少し安くなります。例えば5戸だと200万×5+1800万円=2,800万円という計算です。ただ、供託は一時的に大きな資金が必要なので資金繰りが大変です。資力の確保措置の割合は、瑕疵保険と供託でほぼ半々です。

大手企業は供託し、中小企業は保険に加入するのが一般的です。


(出典:国土交通省「資力確保措置の状況」P7|http://www.mlit.go.jp/common/001178769.pdf )

201910月で住宅瑕疵担保履行法は施行から10年経ち、家を建てる発注者(施主)にも瑕疵担保責任は知られるようになりました。逆にいえば、建設会社に瑕疵責任を問うことが一般的になってきたと言えます。

新築住宅ではメーカー保証や、売主が一定の不具合を無償で補修するアフターサービスもあります。基本部分の雨漏りや亀裂などは10年、壁の破損や設備不良は25年の期間が多いようですが、任意の制度で強制力のあるものではありませんから、保険に加入するか保証金を供託しないと瑕疵担保責任を果たすことはできませんので注意しましょう。

住宅瑕疵保険の中身 

住宅瑕疵保険は売主である建設会社が保険をかけます。といっても、保険料は住宅の建築費に加算して請求するのが一般的です。考えようによっては、発注者が建設会社の補償にかかる費用の保険をかけてくれていることになります。もちろん、発注者からみれば、補修に係る費用や建設会社が倒産した場合のリスクに備えているので損をしているわけでありません。もし、瑕疵が見つかった時に建設会社が倒産しても保険で補修できるのですから。

住宅瑕疵保険の流れ

保険の申込、検査から、請求、保険金が下りるまでは下のフローの手順で行われます。住宅瑕疵担保責任保険法人とは一般にいう保険会社です。


(引用元:あんしん住宅瑕疵保険 補償内容について「保険金支払いまでの流れ」|https://www.j-anshin.co.jp/service/kashihoken/kashihoken_03.php )

補償範囲・補償金額

住宅瑕疵保険の補償範囲は構造上の主要な部分と雨水の浸入を防止する防水部分です。詳しくは下の図のような部分となります。構造に関わる部分で、壁紙や床などの内装や、設備機器などは含まれません。


(出典:JIOの「新築住宅瑕疵保険」P5|https://www.jio-kensa.co.jp/insurance/builtnew/common/pdf/my-home01_16.pdf )

保険料の相場

保険料とは建設会社が瑕疵の発覚に備えて補償を得るために保険会社に支払うお金です。保険金は不具合(瑕疵)が発覚して補修が必要となった場合に、保険会社が建設会社に支払うお金です。保険料は、保険金で求める補償範囲と補償金額によって変わってきます。住宅瑕疵保険の保険金は一般的に2,000万円のプランが多いようです。

支払う保険料のほうも、補償額と延床面積などの条件によって金額が違います。ちなみに、保険期間10年で戸建住宅であれば78万円が相場で一括で支払います。保険料には検査料も含まれています。


(出典:国土交通省「保険料等の構成」P17|http://www.mlit.go.jp/common/001082620.pdf )

住宅瑕疵保険を扱う会社は複数ありますから、加入する場合は事前に条件と保険料を比べて検討してみることをお勧めします。

 

(引用元:あんしん住宅瑕疵保険パンフレット|https://www.j-anshin.co.jp/pamphlet/ )

詳しい保険料等一覧はこちらでダウンロードできます。
https://www.mokkotsu.com/tool/wp/wp-content/uploads/2015/08/20141027_04.pdf

住宅瑕疵保険で補填される範囲

住宅瑕疵保険で工事費が補填されるといっても、会社の持ち出しがないわけではありません。 

たとえば住宅保証機構の「まもりすまい保険」であれば、仮に、新築戸建住宅を施工した後に雨漏りの補修費用100万がかかった場合ですと、次のように支払保険金を計算します。

保険金の計算は(補修費用-免責金額10万)×80% なので
補填される保険金は(補修費用100万-免責10万)×80%=72
会社の負担は28万円です。瑕疵保険だけでは完全にまかなうことはできません。

また、雨漏りは1回の補修で止めることが前提で、再補修には保険金が支払われないので、完全に持ち出しになりますので注意が必要です。 


(出典:住宅保証機構の「まもりすまい保険」5P|https://www.mamoris.jp/kasitanpo/important/pdf/important-n.pdf )

建設業には特有の「完成工事補償引当金」があります。完成工事補償引当金は完成工事に係る瑕疵担保に要する費用に充てるため、完成工事高に対する将来の補償額を引当てるものです。一定期間の無償修理を補償している場合は、過去の発生率から将来発生すると予想される費用を見積って計上します。もし、引当金の処理をしていないようなら検討して備えるのもひとつです。

参考サイト:雨漏り119
http://amamori119.jp/kashi/

完成工事補償引当金
https://process.uchida-it.co.jp/column/20161220ttps://process.uchida-it.co.jp/column/20161220/
https://kensetsu.tomoni-office.com/taisyakutaisyohyo-kanjyokamoku/ 

代表的な住宅瑕疵保険

住宅瑕疵保険を検討するにも、どこに申込めばよいかわからない場合もあると思います。代表的な住宅瑕疵保険を扱う会社をご紹介します。

JIO(日本住宅保証検査機構)

国土交通大臣の指定を受けた住宅専門の保険商品を提供する保険会社です。新築住宅だけでなく中古住宅やマンション等の保険なども扱っています。保険を扱うだけでなく、住宅性能検査機関でもあります。工事完成時の建設住宅性能評価を行うだけでなく、長期優良住宅の技術的審査や住宅ローンに必要な建築基準法に基づく検査にも対応しています。


(参考サイト:JIO(日本住宅保証検査機構)|https://www.jio-kensa.co.jp/index.html )

住宅保証機構(まもりすまい)

国土交通大臣の指定を受けた保険会社です。住宅に関する幅広い保険を扱っており、住宅完成保証や築10年以降も保証する延長保険もあります。また、地盤保証もしています。最近は「地盤は家の一部」との考えかたもあり保証を付けることもあるようです。


(参考サイト:住宅保証機構(まもりすまい)|https://www.mamoris.jp/business/ )

株式会社住宅あんしん保証

国土交通大臣の指定を受けた保険会社で住宅性能評価機関でもあります。戸建新築・中古住宅・大規模修繕などの各種の瑕疵保険を扱っています。また、検査機関としての審査業務もあらゆるものに対応しています。住宅ローンの紹介もしています。


(参考サイト:株式会社住宅あんしん保証|https://www.j-anshin.co.jp/ )

この他にも、次のような保険会社が住宅瑕疵保険を扱っており、認定検査機関としても登録しています。

・株式会社ハウスジーメン
https://www.house-gmen.com/pages/service/existing_kashi/buyandsell01.html

・ハウスプラス住宅保証会社およびハウスプラス住宅保証株式会社
http://www.houseplus.co.jp/ 

最近は、住宅のリフォームも増えており、ご紹介した各社がリフォームを対象とした瑕疵保険も扱っています。

リフォームでも住宅瑕疵保険

昨今は住宅のリフォームやリノベーションが増えつつあります。現在はリフォーム工事の瑕疵保険は任意加入です。そのため加入率(既存住宅流通件数に対する付保率)は12%となっており、国は中古住宅の流通を促進するため制度を拡充しようと検討しています。

リフォーム瑕疵保険の仕組みは下の図のようになっています。任意加入の保険のため、保険料の負担については、建設会社と施主の話し合いで決まるようです。

 

(出典:国土交通省「リフォーム瑕疵保険」P20|http://www.mlit.go.jp/common/001178769.pdf )

住宅保証機構のリフォーム瑕疵保険の加入保険料は100万円の屋根・外壁工事なら5万円程度とお手頃です。これは、保険期間が5年と短いことも影響しています。リフォーム瑕疵保険は工事内容により保証期間が違っていて、構造上の主要部分や雨漏りなどの防水機能は5年、それ以外は1年です。

国交省の発表によると、リフォーム工事の瑕疵の発生率は新築住宅の4倍以上になっています。瑕疵保険への加入は任意ですが、検討してもよいかもしれません。


(出典:国土交通省「瑕疵保険事故率・支払保険金額」|http://www.mlit.go.jp/common/001247448.pdf )

代表的な住宅瑕疵保険で紹介した保険会社は、どこもリフォーム瑕疵保険の扱いを始めており、住宅リフォーム・紛争処理支援センターへの電話相談件数も年々増えていることから、今後、リフォーム瑕疵保険の加入は拡充していくと思われます。


(出典:国土交通省「リフォーム瑕疵保険」P34|http://www.mlit.go.jp/common/001178769.pdf )

終わりに

新築住宅の住宅瑕疵担保履行法が施行され201910月で10年経ちます。国交省の報告書によると、今後も資力確保措置は維持され、将来予測される大規模共同住宅の大規模損害の発生リスクを考慮して、供託保証金及び保険料水準が再検討される流れです。保険制度のセーフティネットの仕組みは、新築住宅・既存住宅それぞれについて現行制度の見直しを行うとともに、既存住宅やリフォーム工事を消費者が安心して購入できるよう、普及を図るべきとしています。今後は、リフォーム工事の瑕疵保険も義務化の方向に進みそうです。

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